Új alapokra helyezné a kormány az építésügy szabályozását mindenekelőtt az egészséges környezethez való jogot szem előtt tartva. Az új építészeti törvény az egyre élesebben jelentkező gazdasági, energetikai és biztonságpolitikai kihívásokra is választ adna.

Az új törvény a tervezett preambulum szerint nem kevesebbet vállalna, mint hogy az életminőség- és az értékvédelem alapvető igényén túl méltóképp képviselje minden magyar állampolgár, a települések, a helyi közösségek és az építész szakma érdekeit, óvja a zöldfelületeket és meglévő épített örökségünket, elősegítse a gazdaság energiatudatos átalakítását, valamint ösztönözze a minőségi és fenntartható építészetet, a tájépítészetet és a környezetalakítást – áll az Építési és Közlekedési Minisztérium koncepciójában.

Az új jogszabályi koncepció „feltétlenül szükséges” szemléletváltást hozna a jelenlegi gyakorlathoz képest, ugyanis kiemelt figyelmet szentelne a környezet, az élővilág, a zöldfelületek, a biotóp védelmének, fennmaradt természeti értékállományunk konzerválásának és gyarapításának, valamint a zöldinfrastruktúra fejlesztésének. Az elmúlt évszázad urbanizációjából adódó káros hatásokra hivatkozva, ezek orvoslása érdekében végrehajtandó szabályozási változtatások a gyakorlatban három törvény összeolvasztásával, egyszerűsítésével születő új törvény megalkotásával és számos törvény módosításával valósulnának meg.

Polgári jó ízlés és építészeti minőség

A jogalkotó szándéka szerint a törvény a fenntarthatóság érvényesülését minden értelemben lehetővé tevő korszerű szellemiségben újítaná meg az építésügy szabályozását, azt is felismerve, hogy az építészet és a településtervezés szerepe kiemelkedő a klímavédelemben. Ennek megfelelően nagy hangsúlyt fektetnek a környezet- és energiatudatosságra, melyeknek a szöveg szerint át kell járnia a tervezői és kivitelezési tevékenység teljes folyamatát, és vizsgálandó szempontnak kell lennie a főépítészi, tervtanácsi és hatósági eljárások során is. A fentiek értelmében a törvény fő céljai között tételesen is szerepel a zöldfelületek megőrzése és védelme, valamint, hogy az építési szabályok segítsék a fenntartható fejlődés környezet- és klímavédelmi szempontjainak érvényesíthetőségét. 

A korábbi szabályozáshoz képest jelentős újítás, hogy a törvényben alapelveket is rögzítenének, melyeket a tervek készítése, a főépítészi és a tervtanácsi tevékenység gyakorlása és a hatósági jogalkalmazás során, sőt az egész építési folyamat alatt egyaránt figyelembe kell venni. Az építészeti alapelvek túlmutatnak a normatív szabályokon, így – a koncepció szerint – ha az adott kérdéskör megoldására nincs tételes jogi szabályozás, az építésügyi hatóság, a főépítész és a tervtanács döntése az alapelvekre is alapozható.

Az első ilyen alapelv a polgári jó ízlés és az építészeti minőség elve. A polgári jó ízléssel kapcsolatban a jogalkotó elismeri, hogy az objektíven nem mérhető, inkább csak tapasztalható. Ez alatt egy olyan tudatossági/tájékozottsági/tanultsági/kifinomultsági szemléletet ért, amely a felelősen gondolkodni képes, környezetére és közösségére érzékeny ember gondolkodását és cselekedeteit alapvetően meghatározza. Ennek megfelelően az ehhez szorosan kapcsolódó építészeti minőség elve részben a környezettudatossági és a fenntarthatósági szemlélet érvényesítését, valamint a körforgásos építésgazdasági szempontok figyelembevételét is jelenti. Az építészeti minőség elve eszerint a kivitelezés, illetve az anyaghasználat során a természetes alapanyagok (fa, kő, vályog) előtérbe helyezésére, továbbá az energia- és anyaghasználatban a takarékosságra és a hatékonyságra – így az újrahasználatra/újrahasznosításra – való törekvést is kifejezi.

Szigorítanák a beépítési szabályokat

A természeti környezet megőrzése önálló alapelvként is bekerült a koncepcióba. Eszerint zöldterület-övezetből és az erdőterület-övezetből új beépítésre szánt területet kijelölni nem lehet, kivéve akkor, ha az új kijelöléssel legalább azonos nagyságú és legalább azzal megegyező biológiai aktivitású csereterületet jelölnek ki. Az erdőterület-övezet és a zöldterület-övezet együttes nagysága a település közigazgatási területén belül összességében nem csökkenhet, és a településen a zöldterület nagysága – ha a törvény ennél szigorúbb szabályt nem állapít meg – nem lehet kevesebb a település beépítésre szánt területének 3%-ánál. Hasonló előírás vonatkozna az egyéb, beépítésre nem szánt, jellemzően mezőgazdasági területekre is.

A koncepció szerint nem csupán az új beépítésre szánt területek kijelölésének rendjén kell szigorítani, hanem a már beépített területek esetében is keretek közé kell szorítani a beépítési intenzitás növelését, és a biológiai aktivitás szinten tartását is meg kell követelni. A biológiai aktivitásérték fenntartásának kötelezettségét már a jelenlegi jogszabályi környezet is előírja akkor, amikor új beépítésre szánt területet jelölnek ki (építési övezet lesz), vagy amikor egy már beépítésre kijelölt területet átminősítenek (egyik építési övezetből másik építési övezetbe sorolnak). A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy ilyenkor a biológiai aktivitásérték szinten tartása érdekében pótlásra kijelölt területek zöldfelülete a valóságban nem jelenik meg, tehát például nem lesz véderdő vagy új közpark az adott településen.

A jogalkotó szerint külön fel kell hívni a figyelmet arra az esetkörre, amikor nem jelölnek ki új beépítésre szánt területet, hanem a már beépítésre szánt területek nagyobb beépítési intenzitású építési övezetekbe lesznek átsorolva, és közben a telkek maximális beépíthetősége növekszik, a minimális zöldfelületi arány pedig csökken. Ez gyakran a települési infrastruktúra-hálózatot is túlterheli, és a biológiailag aktív felületeket is csökkenti. Ezért szükséges a biológiai aktivitásérték-számítás alapos felülvizsgálata és a kormányrendeleti szabályozás módosítása, másrészt a „tény alapú és hely alapú tervezés elvének” bevezetése, a zöldfelületek tényleges kialakításának megkövetelése és elmulasztásuk szankcionálása – fogalmaz a szöveg. 

A koncepció szerint a települések beépítésre szánt területeinek összességét – ahol fizikailag lehetséges – beépítésre nem szánt területekből álló, legalább 500 méteres zöldgyűrűvel kell körülvenni, a települések összenövésének elkerülése érdekében. A településen új beépítésre szánt terület kijelölésének pedig feltételéül kell szabni, hogy ez csak akkor lehetséges, ha a település már beépítésre kijelölt területén belül nincs olyan szabad, építési tevékenységgel nem érintett terület, amely megfelel az új beépítést előirányzó fejlesztési célnak, továbbá, hogy teljesül a biológiai aktivitásérték szinten tartása. Kiemelt közérdek esetében azonban a területcsere, a beépítésre nem szánt területi zöldgyűrű szabálya és a 3%-os szabály alól felmentés adható – teszik hozzá.

Jön a zöldútlevél-rendszer

Az építményekkel szemben támasztott épületenergetikai követelmények között a koncepció szükségesnek tartja a lokális energiaközösségek létrehozásának ösztönzését helyben előállított megújuló energiájú energiatermelő rendszerek vagy megújulónak számító távfűtő/távhűtő rendszerek alkalmazásával. A követelmények között említik az alternatív üzemmódban hőtermelésre és épülethűtésre alkalmas technológiák (például hőszivattyúk) alkalmazását, üzemelési biztonságot jelentő megújuló alapú kiegészítő technológiával kombinálva. Az épületenergetikai követelmények között szerepel az ipari létesítmények és egyéb besorolási kategóriájú épületek energiaminimalizálására történő törekvés, illetve a minél nagyobb helyben előállított megújulóenergia-részarány elérése is.

A koncepció szerint – melyben nagy hangsúlyt kap az energiahatékonyság is – az épületenergetikai tanúsítványokat indokolt kiegészíteni úgynevezett zöldkártyával, mely kiegészítő információt tartalmaz az épület épített zöld környezetéről, esetleges zöld közműellátásáról. Ezen dokumentum része lenne egy zöldútlevél-rendszernek, amely nyomom követhetné az épületek életciklusa alatt a zöldenergia, a zöldkörnyezet és a zöldtudatos használati mód komplex rendszerszemléletét.

A törvény azt is rögzítené, hogy az építési folyamat résztvevőinek úgy kell eljárniuk, hogy az alapanyagok kitermelése, az építési és a faiskolai termékek gyártása, az építmények és a tájépítészeti alkotások tervezése és kivitelezése, valamint az építmények üzemeltetése a lehető legkisebb környezetterheléssel járjon, a képződő építési-bontási hulladékok esetében pedig a lehető legnagyobb mértékben megvalósuljon az anyagukban történő hasznosítás, így elősegítve a körforgásos gazdaságra való áttérést. A koncepció azt is leszögezi: a tervezés, a terület-előkészítés és az építés-bontás során törekedni kell a meglévő növényzet megőrzésére.

Az építési termékkel szembeni alapkövetelmények közé tartozik, hogy életciklusa során a természeti erőforrások használata fenntartható legyen, ahogyan az újrahasznosíthatóság vagy újra-felhasználhatóság is. Az anyag azt is leszögezi, törekedni kell a megfelelő, szelektív hulladékgyűjtésre, a szelektíven gyűjtött hulladékot pedig – osztrák példa alapján – ingyenesen kell átadni másodlagos tüzelőanyagot előállító, elsősorban magyar tulajdonosi háttérrel rendelkező vállalkozásoknak.

Építőipari nyomonkövetési rendszer, zöldfelületi tanúsítvány, szigorodó parkolási szabályok

A koncepció szerint az építőipar vonatkozásában is szükség van a digitalizálás erősítésére, fejlesztésére. Az építőipari nyomonkövetési rendszer bevezetésével az építőipari termék teljes életútját követhetővé tennék, amivel a cél a bürokrácia jelentős csökkentése, a teljes építési folyamat átláthatóvá tétele, nyomonkövethetősége, a beépítendő termékek minőségbiztosítása. Ez ugyanakkor a hatékonyság növelésével a fenntarthatóság növeléséhez is hozzájárulhat. 

Különösen az ingatlanok adásvételénél fontos annak vizsgálata, hogy az adott telek, illetve a környező területek milyen zöldfelülettel rendelkeznek, hiszen ez jelentősen hat az ingatlan vételárára. Az ennek érdekében bevezetendő zöldfelületi tanúsítvány azt a célt szolgálná, hogy adatokat közöljön a terület zöldfelületi állapotáról, figyelembe véve a zöldfelület minőségi fenntartását – áll a dokumentumban.

A fenntarthatósági követelményeket például a parkolásra, illetve a parkolókra vonatkozó szabályok esetében is szigorítanák. E téren két alapelvet rögzít a koncepció: a telken belüli parkolást kell előnyben részesíteni a közterületi parkolással szemben, és a helyi önkormányzatnak a helyi sajátosságok figyelembevételével kell meghatároznia a parkolók kialakításának rendjét. Ez magában foglalhatja például egy belvárosi fejlesztésnél azt is, hogy nem kell parkolót létesíteni, ezzel is támogatva a tömegközlekedés térnyerését. További követelmény, hogy a felszíni parkolók fásításának szabályain szigorítani kell. Az elektromobilitási célok elérése érdekében szükséges e-töltőállomásokat létesíteni magán- és közforgalmi parkolóhelyeken, ezeket a töltőállomásokat pedig javasolt megújuló energiával működtetni – fogalmaz a dokumentum.

A napelemparkokat is érintené az új jogintézmény

A jogalkotó egy 1928-as törvényjavaslat és a környező országok példája alapján be kívánja vezetni az építményi jog jogintézményét is. Az építményi jog a haszonélvezeti joghoz hasonló korlátolt dologi jog, amely a telken létrehozott vagy a jövőben létrejövő felépítményre zálogjogot enged, és az építménynek a telektől független hasznosítását is biztosítja. Jellemzően polgári jogi szerződéssel vagy végrendelettel jön létre, meghatározott ideig érvényes, és lejárta után vagy elbontják a felépítményt, vagy egyesül a telektulajdonos és az építményjog jogosultjának a személye. Az ilyen szabályozás például a mezőgazdasági területeken történő napelemek elhelyezése esetében vagy a társasházi lakásépítéseknél lenne alkalmazható.

A jogalkotónak a koncepcióban is rögzített szándéka, hogy a szakmai testületek által régóta várt építészeti törvény megalkotása egyszerre hozzon létre átláthatóbb, korszerűbb, egyszerűbb és egységesebb szabályozást, illetve tükrözze a terület kiemelt fontosságát. A szaktárca véleményezésre a szakmai testületeknek is elküldte a szakma bevonásával készült koncepciót, illetve annak egy korábbi verzióját. A szakmai vélemények, értékelések itt érhetők el, míg a koncepció innen tölthető le teljes terjedelemben.